失去人才，城市就是一座廢墟，土地便宜，房子更便宜
到底是“失去瞭奮鬥，再多房子也一無所有”還是“失去瞭房子，再多奮鬥也一無所有”是一個永遠會爭論下去的話題。但是，對於一座城市來說，失去瞭人才，答案卻是唯一的——那會成為一座廢墟。
當年英國流放犯人的澳洲成瞭一個繁榮的民主國傢，古巴流放囚犯、精神病患者和妓女的邁阿密成瞭一個國際性和室電動床價格大都市，而宣佈破產、人去樓空之後的底特律，則成瞭“絕望”和“廢墟”。
對於房地產行業來說，賺的是土地和人口的紅利，而且歸根到底是人口（數量加質量）的紅利。大興安嶺的野生人參，並不會因為人跡罕至就便宜，但即便是去東北搞房地產，也要面臨去庫存的問題。
人口聚集拉動經濟增長，推動土地增值，從而房價上漲。因此，長期來看，各地房價不失為判斷經濟發展的一個指標（鄂爾多斯(600295,買入)那種曇花一現的不算）。我們以珠三角和東北三省的對比進行說明。
珠三角為例擁有廣州、深圳兩個超級大城市（常住人口1000萬以上），以及佛山、東莞兩個特大城市（常住人口介於500萬~1000萬）。2015年末，廣東常住人口達1.08億人，而珠三角占瞭5874.27萬人，與“十一五”期末相比，增長瞭4.59%。廣州、深圳兩超大城市的常住人口增加數量全省最多，比“十一五”期末凈增 79.15萬人和100.67萬人，兩市人口增幅占同期珠三角人口增量近七成。
2015年末，珠三角的人口密度為每平方公裡1073人，約為全國人口密度的8倍。廣州、佛山、東莞、中山等4市人口密度繼續高於北京和天津，而深圳則已超過瞭上海，成為全國人口密度最高的超大城市。
四大一線城市2016年人口變化
來源：各地統計局、明源地產研究院
擁有如此堅實的人口基礎，珠三角的樓市一騎絕塵，2016年，珠三角九市商品房均價13257元/平米，增長15.5%，增幅比電動病床價格上年提高8.6個百分點。雖然上海常住人口（2419.70萬人）是佛山（846萬人）的3.3倍，但是去年佛山新房銷售接近上海（2016年新建商品住宅銷售面積2019.80萬平米，增長0.5%）！
2016年，珠三角城市新建商品住宅成交情況
來源：珠三角各地房管局、明源地產研究院
至於人口凈流出的城市，情況則正好相反。根據2010年第六次全國人口普查數據對比，當時東北人口較上次普查凈流出接近200萬人。雖然東三省一直在想辦法，但是時至今日，這一趨勢不僅沒有得到緩解，反而愈演愈烈。
按照國際標準，東三省已進入老齡化社會。而且，生育率也在下滑。以吉林省為例，吉林省人口自然增長率僅為0.34%，遠低於代際人口均衡所需的正常更替率2.1。帶來的結果就是東三省普通小學在校學生數量銳減。數據顯示，從1980年~2014年，東三省普通小學在校生從1297.9萬減少到473.9萬，降幅高達63.5%，遠超全國35.4%的下降水平！
東北三省普通小學在校生變動情況（單位：萬人）
來源：教育部、各地教育局、明源地產研究院
即便是在房地產行情最火熱的2013年，東北三省的地產銷售面積仍較2012年下降1%，2014年再下降35%，2015年繼續下降23%。銷售額也從2014年起出現拐點，2014年東北三省房地產銷售額較2013年大幅下降32%，2015年再下降18%。2016年1~8月，哈爾濱房地產成交均價由7128元上漲至7421元，漲幅4%，已經是東北三省三個省會城市中同期表現最好的瞭。
各地政府通過拼環境、拼補貼、拼住房等吸引人才
人聚才會財興。西部、西南部幾個地市規劃部門負責人在接受媒體采訪時坦言，他們的一個重要的任務就是搶人。去年底，陳一新剛履新武漢市委書記就提出5年留下百萬大學生。現廣東省省長、前深圳市委書記馬興瑞更是曾一針見血的指出，深圳如果打不贏人才這場高地爭奪戰，經濟發展不可持續！
良禽擇木而棲。要吸引人才可不是易事，各地為瞭留人，也是八仙過海，各顯神通。明源君梳理發現，主要有以下三類：
1、拼自然環境
3月6日上午，十二屆全國人大五次會議海南代表團在北京舉行全體會議，會上，海南省省長劉賜貴“插話”打起瞭廣告，號召大傢到海南生孩子，引得現場代表一陣笑聲。
劉賜貴“歡迎大傢來海南生孩子!”是海南打造“健康旅遊”的重要項目之一。近兩年，因北方多省霧霾越來越嚴重，而海南有著得天獨厚的自然條件，空氣質量好，交通方便，不少北方城市的孕媽跑到生孩子坐月子。
這不是劉賜貴第一次給海南做廣告，2015年兩會期間，海南團開放日上，剛剛履新不久的劉賜貴力推海南的“好沙、好水、好空氣”，請大傢到海南購房置業。
時隔兩年，劉賜貴的廣告語從“買房子”變成瞭“生孩子”，體現海南“搶人”心切。此前，海南各地已陸續放寬瞭入戶標準。
2、拼補貼
2016年12月1日起，深圳正式開始受理新引進人才租房和生活補貼申請，補貼標準為：本科15000元/人，碩士25000元/人，博士30000元/人，補貼一次性發放。這個讓不少“北漂”和“滬漂”們羨慕不已。
▲深圳晚報截圖
此前，深圳市委書記曾公開表示，要大幅推進戶籍人口所占比例。《關於深圳市2015年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2016年計劃的報告》提出的八大任務中，改革位列第一，其中，創新城市治理方式中提出繼續深化戶籍制度改革，出臺實施進一步加強和完善人口服務管理的系列文件，提高戶籍人口比重。深圳市政府發放數萬元租房和生活補貼，其中一個門檻就是“擁有深圳戶口”。
類似的補貼，不少地區均有，隻是認定標準和補貼數量不同。據人民網(603000,買入)報道，江蘇無錫為留住高端人才，市政府對進入民營企業的研究生每月補6000元工資！
3、拼解決住房
各地的其他消費差距不大，核心是房價。不少人認為，有補貼固然好，但是補貼一般最多隻發放三年，三年之後，到瞭結婚生子的年齡，房子依然是個大問題。
上海副市長翁鐵慧即在上海政協十二屆五次會議專題會議中指出，新進的碩士、博士等，有很多都被周邊地區給吸引走瞭，非常大的原因就是住房太貴……
顯然，公租房是留住人才的一種方式。為此，上海準備在2017年將現有的公租房，轉換成青年教師公寓，或者青年醫護人員公寓。“十三五”期間，深圳規劃供應的人才安居房達到近30萬套，除瞭新建安居房外，還考慮回購一批舊物業等，以邊建邊回購的方式來加大供給，保障安居房的實現。
但是，實踐證明，“配售”政策較“配租”政策更能留住高層次人才。因為租的房子終究不是個人的。再加上這些年房價一路飆升更讓年輕科技人員覺得，早買房早得益。哈工大深圳研究生院院長姚英學就曾在去年炮轟“高房價”，稱2015年面談瞭190位國傢長江學者和國傢傑出青年基金獲得者，最後隻引進瞭十幾位，大多數跑掉的都是因為住房問題。
北京、深圳等大城市已出臺相關類似政策。上海的嘉定區從2009年起也曾試點實施《嘉定區優秀人才住房配售工作實施細則（試行）》，優秀高層次人才按戶申請配售房，每戶按市場銷售價格的60%優惠申購70~90平米的建築面積。
不少城市眼高手低，深圳、武漢、蘇州、成都將勝出
雖然各地推出瞭各種政策，但是對比之下，優劣就區分開來瞭，當前及今後的人口爭奪，狼多肉少，近乎零和博弈，政策不給力的城市在競爭中很可能不敵給力的城市。
1、隻瞄準高端人群，很容易成為空中樓閣
為瞭推動經濟結構轉型升級（愛基,凈值,資訊），不少城市出臺的政策都瞄準高端人才。
比如海南，瞄準瞭110萬“候鳥”中的精英，各市縣通過在報紙、網絡媒介上發佈公告，鼓勵候鳥人才毛遂自薦，並組織工作人員張貼公告、發放信息表等各種方式，按戶走訪建人才庫，積極留住候鳥型人才。
這樣的方式也確實有一定效果，比如經文昌市人才辦多次上門邀請之後，針灸專傢吳瑛（退休前是蘭州大學第一附屬醫院嘉義電動床副教授，曾擔任碩士生導師）終於決定與文昌市中醫院簽訂勞動合同……不過，總體上來說，規模十分有限，東方市一年的時間才建立40名候鳥型人才庫。萬寧市人數更少，隻有約20名。
鄭州市更給力一些，自2013年9月，河南省就開展實施“人才回歸全民創業”戰略，最近兩年吸引近千名高層次人才回鄉創業。2015年，鄭州又公佈40條優惠政策，引進各類高端人才，給國內外頂尖人才給予100萬元安傢費，提供不低於100萬元的科研啟動經費；承擔國傢科技支撐計劃項目給予一次性獎勵80萬元……
還有不少地方也出臺瞭類似政策。明源君認為，引進高端人才沒錯，但是隻瞄準最頂端的一小撮，最後未必能如願。高端人才確實能夠起到火車頭的作用，但是經濟轉型並非一蹴而就，而且，光有頂尖人才，下面沒支撐，頂尖人才也呆不久。
去年鄭州一百強房企總裁即跟明源君說，雖然公司拿出瞭很大的誠意，開出瞭足夠有競爭力的薪水，但是還是很難招的到人才，最後隻好妥協，讓新招的人才（互聯網業態方向）在北京工作，隻要一個月到鄭州幾天即可。
這個很容易理解，就像海裡的一條魚，你非得把他拉到池塘裡，根本容不下，即便這個池塘足夠大，但是也還有海水和淡水的區別。比如一個互聯網大牛在北京年薪100萬，某個互聯網並不發達的地方花150萬年薪挖，薪水似乎提高瞭不少，但是如果他在那裡呆幾年，再回到北京，可能100萬年薪都拿不到瞭。
2、深圳、武漢、成都、蘇州最有可能勝出
陳一新認為，留住大學生，不能“順其自然”，一定要“刻意人為”。但“人為”的方式將決定結果。
人往高處走，水往低處流。人， 一定會尋找對自己最有利的環境和平臺做事情謀發展，優惠政策對吸引人才有一定的效果，但能夠提供良好的人文、生活、自然、工作、事業環境……才能真正留住人才。
北上廣深的房價高、節奏快、壓力大，但人才和大學畢業生依然源源不斷的湧入，因為大傢覺得在這些地方有更多的機會。年輕人是否願意留下來，主要取決於城市本身的特質，改善住房、交通、教育、落戶政策和醫療環境會影響大學生的選擇，但有親和力的城市氛圍才能讓人有歸屬感。
▲北京、上海限制人口的相關報道截圖
比如，到深圳的外來人口，不會感覺自己是外地人，或者這種感覺至少要比到上海、北京和廣州的外地人要弱，深圳隻需繳納20塊醫保就能享受綜合醫保；明源君去年在成都參加過一個文創峰會，驚奇地發現，主持人念出席嘉賓名字時，市委領導排在風投、創業傢之後……這些細節，其實都體現瞭一座城市的開放和包容程度，這對人才的吸引力，比補貼更有吸引力，因為補貼是一時的，而開放、包容、創新的活力，卻決定著長期發展。
蘇州自不必說。明源君剛畢業那會，蘇州的單位到學校去招聘，211及以上院校畢業的到江蘇的企業去工作，當地政府每月補貼500，連續補3年。到現在，政策更加完善，保證既能吸引長江學者、院士這樣的頂尖人才，又能覆蓋剛畢業的大學生群體。跟深圳人才的認定標準（包括高層次人才、高校畢業生、技能人才等）十分接近。
武漢擁有79所大學，130萬在校大學生，具有天然優勢，而且城鎮化到這個階段，人才在繼續往一線城市湧入的同時也在回流二線。武漢此時提出5年要留住100萬大學生，可謂正當其時。
對部署“百萬大學生留漢創業就業工程”，陳一新明確提出“走進去”“走下去”“留下來”“幹起來”四項具體舉措，即宣傳、體驗、落地的具體措施等，全方位支持。全力解決大學畢業生的落戶、就業、住房、創業等痛點。一個大學生畢業後在一個城市工作，前三年是最難熬的，如果三年熬過去瞭，基本上就會留下來。
此外，杭州也對人才也極具吸引力，據杭州日報報道，2015年，杭州推出瞭“人才新政27條”，僅一年的時間即吸引人才195.7萬，累計引進海外留學人才2.3萬……G20以後，杭州影響力更是與日俱增，不少企業在考慮城市佈局是，已經將其放在瞭廣州的前面——因為廣州是傳統商貿和傳統流通，它對未來新興事物的感知沒有杭州這些城市來得快。
來源：明源地產研究院（mydcyjy） 艾振強
為什麼那麼三馬達電動病床多人不喜歡大城市卻留在大城市？
《大國大城》的作者、經濟學傢陸銘曾在不同場合向在場的年輕學生問道：你們喜不喜歡北上廣深這樣的大城市？一般會有50%的人舉手，我不喜歡。為什麼？因為大城市環境差、房價高、道路擁堵；那麼再問，如果沒有一些現有的制度方面的限制，大傢畢業之後會不會選擇在這樣的大城市就業，這時候，基本上90%的學生會舉手，我會選擇在這樣的城市工作和生活。
第三個問題產生瞭，50%的人不喜歡大城市，與此同時，90%的人會選擇留在大城市。
這就是一個全球范圍內、到現在為止幾乎沒有例外的現象：人們一直都在向大城市集中。
城市是方便各行各業人們見面的地方
最近，北京和上海都在提出人口疏散，基於這樣一個邏輯：人太多瞭，導致瞭各種城市病。因此，北京老阿姨會對外來打工妹說，我們要建設文明城市，你這個早點攤要撤掉的。就在2015年，上海實現瞭進入21世紀以來的首次人口凈流出。有一種說法是，這座城市在篩選它想要的人。
城市太大瞭、人太多瞭、不宜居瞭。這個“太”到底是相對於什麼來說呢？城市人口密度減小之後，真的就“宜居”、就更利於城市發展嗎？
宜居不是人口密度低、不是公園面積大、不是樹多。為什麼全球的人們都在往看上去更加擁堵、上班時間更長的大城市來呢？因為在大城市獲得的東西要比失去的東西多，而獲得的東西就是人性裡面第一追求的東西，就是就業和收入，以及帶來的消費。所以，活力是構成宜居城市的第一個條件。而活力非常重要的來源就是創新，創新不是在書本裡，而是在空氣裡、在咖啡館裡，是人和人見面、交流而產生的創新，再就是消費產生的多樣性。而活力是基於人口數量和密度的，低密度的社區則很容易變成睡城，因為人口密度一低以後，服務業就很難產生規模經濟。
宜居不是公園面積大、也不是樹多，但是這並不意味著大城市不要環保。大城市的環保，有三條，第一，綠色的出行和消費；第二，建設大量的口袋公園，面積小但是很多；第三，垂直的綠化，建築外墻的綠化，還有陽臺的綠化、屋頂的綠化，大城市的宜居跟小城市的宜居和農村的宜居概念其實不一樣。
而高密度會造成的交通擁堵問題怎麼辦？建造路網、地鐵網、地上地下的交通網，越是建高密度的路網、地鐵網、地上地下連通網，就越需要人口密度，恰恰因為人口密度高，才有會有規模經濟和消費需求。
▲ 世界主要城市路網對比圖
作為國際發達城市的東京，有一個非常著名的街區，叫做涉谷。在涉谷，這樣的商業氛圍、這樣的人流，就是城市的活力。
大城市也不應隻單純看受過高等教育的人口比例，讓所謂“高素質人才”留下，驅逐所謂“低技能勞動者”。
全世界范圍內的大城市，有一個共同現象，高端勞動力和低端勞動力共同往大城市去，簡單說來，就是經濟學研究裡面說的技能互補性。在生產領域，再好的公司也要配清潔工。在生活領域，城市居民收入水平越高，吃和穿在消費裡面的比重越是會下降，新增的消費往往都是消費服務，而消費服務裡面的供給者又是誰呢？餐館服務員、傢政服務員，都是相對來說受教育水平不高的人，所以如果看國際型大都市，比如紐約，高技能勞動者和低技能勞動者是一起往大城市流動的。根據美國的研究，美國的大城市如果吸引一個高科技的人進來，會同時創造五個勞動力需求，有兩個分別是醫生和律師，另外三個是超市裡面的收銀員、傢政服務員等。這樣高端和低端的比例是1：1。
一味對低技能勞動者進入進行管制的後果，就是勞動力成本和服務價格上漲，這會反過來影響城市對高端勞動力的吸引力，影響城市競爭力。
外地人並沒有搶占本地人資源，
蛋糕做大之後，所有人都受益
2008年，36%的紐約人出生在美國之外，接近一半的紐約人在傢裡不說英語，是移民；2011年，倫敦居民中，出生在英國以外的占37%，外籍居民占瞭24%，白種人比例從2001年的58%降低到45%。
外地人來到城市，他一定是可以創造價值的，否則的話，城市就不可能一直在擴張。移民來到新的城市，就算得不到戶籍、得不到和本地人同等的公共福利，他還來瞭，他一定是憑自己的本事拿到瞭一份比他創造的價值更低的工資。也就是新移民創造的價值，是超過這個人的社會成本的。
反過來，當政策制定者一味地限制人的戶籍身份的時候，外來移民在城市裡就沒有歸屬感，當一個人沒有歸屬感，就會有三種動機去儲蓄：一種是養老和預防生病，因為沒有很好的社會保障覆蓋；第二種，是人們預期未來要回老傢，所以不買耐用消費品；第三種，是人們預期回到老傢以後，自己的收入會下降，所以為瞭平滑消費，要把現在掙的錢用在未來花。在這三個因素的制約下，當一個人沒有本地城鎮戶籍的時候，他的消費會比有城鎮戶籍的可比對象低17%到20%。
當大傢去儲蓄的時候，節省下來的錢往往是本來可以消費服務的錢。但是服務的提供者是誰呢？其實很多是大城市的本地人。有研究發現，當一個城市裡面的外地人把越多的錢寄回老傢，他所在的城市裡面本地人的工資就越低，相當於有一塊需求通過匯款匯回老傢瞭。所以實際上，戶籍制度這種對外地人的限制是不利於本地人的收入提高的。
戶籍制度導致社會分割、是勞動力市場的障礙，而且在社會的維度上會導致外來的人口不幸福、對社會和政府不信任，並且會出現居住區的分割，而且會影響公共參與。
總之，如果城市存在因戶籍制度區分而造成的二元分割，會是一個社會和諧的隱患。
站在無知之幕背後，
私利和個人情感不能作為公共問題的討論基礎
羅爾斯所著《正義論》中最核心的一個觀點，就是“無知之幕”。所謂“無知之幕”，大意就是人們在討論公共政策的時候，假定身處在一個幕佈之後，約定好每一個人都不知道自己在走出這個幕佈後，將在社會/組織裡處於什麼樣的角色，可能是市長、也可能是清潔工，在此情況下來討論某一政策或約定。如此，人們達成的公共政策的結論才可能是公正的，否則就很難避免人們希望操縱公共政策來為自己謀利。而且因為每個人都不知道自己將來的位置，因此這一過程下的決策一般能保證將來最弱勢的角色能得到最好的保護。
反觀在城市問題的討論中，堅決反對放開戶籍的人，往往就是好不容易拿到瞭城市戶籍的，大城市裡希望控制人口規模、要把別人趕走的人，基本上都是這個邏輯：你們走，我留下。人們在討論公共政策問題的時候，經常會有這樣一個立場，就是希望公共政策為自己服務，嚴格說這就是矛盾。如果一個公共政策隻為少數群體來服務的話，就不是一個公共政策。
人們都痛恨腐敗，腐敗本質上就是特權，尤其當這個特權是一種公權力的時候，由公權力帶來自己福利的增長或者收益的增長，這是一件不公平的事情，但今天很多公共政策導致的結果，和人們所反對的腐敗是一回事，都是用公共的權力來維護私人的利益。一些看上去叫公共政策的這些政策，其實是在保護一部分有特權的人的利益，所以才變得那麼難改革。
大傢都不是聖人，但是老祖宗還留給我們一條智慧：“己所不欲、勿施於人”。當我們對一個政策有一個主張，或者有一個觀點的時候，換位思考一下，如果在這個政策之下你是受損者，你願意嗎？“己所不欲、勿施於人”的邏輯就是今天我讓步一下，明天你讓步一下，這樣的話，在相互的妥協過程當中，大傢都學會用對方的角度來考慮問題，讓這個公共政策達到的某種結果，就是如果人們換一個位置，我是你，你是我，也覺得這個結果可行。這樣的話，就在一次又一次的公共生活裡、談判裡，形成一種動態的、對彼此來講都有利的一個結果。
在大城市裡面，所謂的公共其實是一個更大的范疇，人們希望形成制度、達成契約的都是一些陌生人，跟陌生人、利益不直接相關的人，如何達到一種公共生活裡面有規則的妥協？這個其實超越瞭某一個很具體的政策的爭論。生活在城市中的人們需要一起學習如何去過真正的公共生活，讓公共政策的決策能夠更加的理性、科學，並且有利於整個社會福祉的增長。
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